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　　据新华社报道，国务院办公厅近日印发《关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》（以下简称《意见》），该《意见》主要就支持盘活现有铁路用地，推动土地综合开发；鼓励新建铁路站场实施土地综合开发；完善土地综合开发的配套政策；加强土地综合开发的监管和协调等四个方面做出了规定。

　　昨日，有专家向本报记者表示，位于市中心的广州火车站今后可以利用相关政策积极谋划盘活土地资源筹资升级改造。而未来的高铁和轻轨站点也可以充分发挥政策优势，在上盖发展办公写字楼物业，向下发展商业物业。

　　铁企可开发铁路沿线土地筹资

　　国务院办公厅近日印发《关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》明确提出，要支持铁路运输企业通过自主开发、转让、租赁等多种方式盘活利用现有建设用地，鼓励铁路运输企业对既有铁路站场和毗邻地区实施土地综合开发，提高铁路建设项目的资金筹集能力和收益水平。同时明确了经国家授权经营的土地，铁路运输企业在使用年限内可依法作价出资(入股)、租赁或在集团公司直属企业、控股公司、参股企业之间转让。

　　铁路等轨道交通周边的土地，一直是房企垂涎的对象，一旦放开综合开发的许可，将诞生巨大的商机。中金在线就预测：“国务院发文实施铁路用地及站场毗邻区域土地综合开发利用，在很大程度上可盘活铁路周边的商业业态，使得铁路的枢纽作用突出，而此前频传的铁路城镇综合体也有望在未来成为现实。即采用‘轨道交通＋土地开发’的模式，通过市场化机制引入轨道交通投资和建设企业，让其参与修路的同时，分享轨道沿线的一部分土地增值收益，来降低政府建设和运营轨道的资金压力，实现政府与企业的双赢。”

　　此外，“文件的出台对促进城市低效土地价值的提升作用很大。”暨南大学教授胡刚向记者表示，铁路用地包括站场、仓储、调度场等在内及其周边的大量用地。广州的铁路用地在城市用地中占比巨大，而在内地如郑州、徐州、沈阳等多条主要铁路线路交汇的城市，这一比例甚至超过10%。盘活这些用地，对城市的功能提升和空间再造都具有巨大的意义。

　　据了解，事实上，在该文件出台之前，广东省政府曾在2012年出台了《关于完善珠三角城际轨道交通沿线土地综合开发机制的意见》，该意见首次提出将轨道建设和周边红线内、红线外的和地下、地上的物业开发结合起来，打包作为一个项目吸引社会资本。

　　盘活铁路用地可增加楼市供应

　　记者了解到，建成已有40年的广州火车站，其大规模改造目前正在酝酿之中。目前其改造尚处于前期研究阶段，改造方案尚未出炉。去年10月，《广州站地区交通转型升级方案研究》开始招标，就透露了广州火车站要进行大规模改造的消息。目前新一轮的改造方案正由广铁集团和广州市方面进行制定。包括贵广和南广铁路，未来都计划要接入广州火车站，而广州火车站也将顺势进行改造。

　　“广州火车站今后可以利用相关政策积极谋划升级改造。而高铁和轻轨站点，也可以充分发挥政策优势，在上盖发展办公写字楼物业，向下发展商业物业。”胡刚认为。

　　合富辉煌首席市场分析师黎文江分析称，随着铁路客运进入高铁和城轨时代，一些传统铁路经过的站场也必然到了盘活和改造的阶段，而广州又有“三旧改造”政策加力，在盘活这些铁路用地的过程中，可以进一步纳入旧城改造的范围之中，也可以有效增加中心城区的楼市供应，舒缓中心区的房地产供求压力。

　　黎文江举例说，铁路土地商业价值的巨大近年来在广州的土地拍卖中也有体现。2010年11月25日，广铁集团联合体以86亿元总价竞得广州荔湾区黄沙大道广铁南站地块，较起拍价47亿溢价80%。而随后，楼盘开售价格超过5万元/平方米。

　　新政实施细则尚待明确

　　当然，铁路沿线土地开发也面临着不少问题，北京交通大学教授赵坚表示，借鉴国外的经验，铁路的建设可以与沿线房地产的开发结合起来，但是目前我国铁路推行土地开发模式尤其是在火车站附近进行高密度开发将面临一些挑战。他指出，土地的管理是归国土部门来管，城市的建设是归建设部门来管，建设部门和规划部门对城市有一个整体规划，城市规划若不调整的话，火车站附近要进行高密度的开发很难进行。另外，按照国土部门的规定，交通用地不能用于商业用地，这些政策都要调整。

　　广铁集团的相关工作人员也对记者表示，由于铁路沿线和站场周边的土地开发问题还涉及国土等其他相关部门，而各地的土地政策又不一致，并非铁路部门单独可以决定，“因此具体实施细则还有待细化，操作起来肯定没有那么快。”工作人员对记者表示。